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房产案件中的评估问题
作者: 发布于:2013/5/13 11:12:27 点击量:

 

在我代理的诸多房产案件中,不乏房产进行评估的例子。那么房产案件为什么需要评估呢?最简单的回答是案件双方的当事人对房产的价值不能达成一个一致的价值。比如我正在代理的一个按份共有的房产案件。

  
案件情况是这样,原被告双方的父母在北京原宣武区留下了两套房产,分别为一个独居和一个两居。在遗产继承案件中,由于双方对房产价值不能达成一致意见且均未申请评估,因此法院判决原被告双方对两套房产按份共有,并办理了房产所有权的登记。

  
2012年4月,当事人一方再次起诉要求分割两套房产,因此诉至西城区法院。法院经调解,双方仍不能达成一致意见,因此原告方申请评估。评估的程序是比较繁琐的,首先要先选定评估机构,这有两种方式,一种是法院指定,另一种是双方当事人选择共同的一家评估机构。那么法院指定的评估机构是要经过高级人民法院摇号确定的,这就需要很长时间,大概要两个月左右。这个过程都需要法院有笔录为证的。

  
2012年8月,西城法院通知双方当事人约定时间,一起到涉案房屋处进行现场评估,包括当事人、法官、评估人员、代理人均到场。

  
这样评估报告出来后,双方当事人对评估结果是否存有异议,如果涉及有异议的,要提交异议申请书,之后还可以要求评估人员到法庭接受对异议人的询问,并做出适当的解释。最后发院对评估报告做出是否采纳的决定。

  
所有的评估程序完成,大概需要五个月的时间。然后再进行法庭程序的继续。

  
鉴于上述评估的程序,还是建议当事人要理性的对待这个问题,如果双方价格差异不是特别大,还是要遵从基本的市场价格上下浮动。这样是比较客观的。在这我们还漏提了一点,就是关于评估的费用问题。评估的费用是比较高的,少则几千多则几万,当然这也是根据涉案标的物的价值来确定的。

  
评估中应注意的问题,包括着重强调标的物的优缺点,比如房屋的位置、相邻的环境、配套设施等。我曾经有一个案件中的房屋,就有类似的问题。房屋坐落于一层,且完全北朝向,窗户正对垃圾清理站,而且离窗六米处有三个大型垃圾桶,遇冬季北风时,垃圾的味道灌满整个房间。经过一系列的重点提示,最后小区的评估价值要低于小区内房屋平均价5%左右,这样对支付折价补偿的一方是非常有利的。

  
作为房产律师,代理类似的房产纠纷案件,一定要具体分析案情,制定切合实际的办案思路,踏踏实实做好每一个案件环节,不能轻视开庭之外的点点滴滴。这是作为一个代理人应该具备的。不仅如此代理人还应做到有效提示当事人法律风险,努力做到利益最大化!

 


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